こんにちは。村長の堀元（@kenhori2 )です。
みなさん、村作り、やってますか？
当メディア「ムラマガ」は、村を作りたい人のためのWebマガジンですから、読んでいるみなさんは当然村を作ろうとしているはずです。
さて、そんなみなさんにお聞きしたいのですが……
村を作りたい人にとって、一番大切なのは何ですか？
知識？体力？情熱？
もちろん、それらも大切です。しかし一番大切なのはズバリ！”土地”です！
土地がないと作れませんからね、村。
そんな超大事な土地なのですが、村作りをするための土地選びについて、世の中には情報が転がっていません。
試しに、「村作り 土地 選び方」で検索してみると……
家づくりのための土地選びの情報がいっぱい出てきます。違う！村作りについて調べたいんだ！！
この状況下では、恐らく相当数の方が
と思っていることでしょう。
そんなあなたに朗報です！！
ムラマガでは、”あの村”村長の僕がときどき、村作りするときの土地選びの注意点について書いていこうと思います。
今回のテーマは、「都市計画区域」です。分かりづらい概念ではありますが、分かりやすく書いてみますよ〜！
村作りするなら、都市計画区域外！！
恐らく、村作りみたいなことをしようとして土地選びで失敗する人がもっとも多いのはこのポイントだと思います。
土地が都市計画区域内に入っていると、何をするのも許可が必要＆とにかく大変です。
みなさんも村作りに挑戦する時は、必ず「この土地は都市計画区域かどうか？」をご確認ください。
都市計画区域内の土地だったら、村作りには向きませんので、買わない方がいいと思います。
都市計画区域とは何なのか？
法律上の定義
都市計画区域という日本語、普段暮らしているとあんまり聞きませんよね？
どういうことなのか、法律の解説を一部引用してみましょう。
一体の都市として総合的に整備し、開発し、及び保全する必要がある区域
……はい、ということで、読んでも何も分からない説明ですね。
つまり、どういうこと？
仕方ないので、僕が噛み砕いて説明していきましょう。
都道府県の人とか市町村の人とかが、
とか、
とか、勝手に決める訳ですね。
これが、いわゆる都市計画です。この都市計画に基いて、土地の使い方に色々な制限がかかるのです。
で、制限がかかってる区域全般を都市計画区域と呼びます。
「市街化調整区域」は都市計画区域の一部
都市計画区域という日本語にはあまり馴染みがなくても、「市街化調整区域」という言葉は聞いたことがあるのではないでしょうか。
この市街化調整区域も都市計画区域の一つです。
ちなみに、先ほどの例に出てきた
という場所が「市街化調整区域」です。市街化を抑制したい訳ですね。
そして、
という場所が、「市街化区域」です。どんどん市街化させたい訳ですね。
で、この両方ともが「都市計画区域」です。
こんなイメージですね。
「市街化区域」も「市街化調整区域」も「都市計画区域」の中の一つです。
あと、「都市計画区域には指定されてるけど市街化区域でも市街化調整区域でもない場所」もあります。ここは非線引き区域と呼ばれます。
さて、そんな都市計画区域ですが、村作りの土地が都市計画区域に指定されていると、べらぼうにめんどくさくなります。
何がめんどくさくなるのか？それは……
都市計画区域のめんどくさい点
ざっくり言うと、めんどくさい点は以下の2つです。
- そもそも建物が建てられないかも？
- お金も時間もかかる「建築確認」
- 村作りの大ボス「開発許可」
以下、一つずつ見ていきましょう。
(1)そもそも建物が建てられないかも？
基本的に、「市街化調整区域」には、建物が建てられません。
そうとは知らず、市街化調整区域の土地を買ってしまうと、「えっ！！！建物建てられないの！？もう村作り無理じゃん！！！」ってなります。
西野さんも「しまった！この土地は建物をたてられない！！」ってショックを受けてました。
みんなも西野さんと同じミスはしないようにしよう！！
(2)お金も時間もかかる「建築確認」
その気持ちも分かるのですが、市街化区域の土地を買うのもオススメしません。市街化区域もめんどくさいのです。もっというと非線引き区域もめんどくさいです。
何がめんどくさいのかと言えば、「建築確認」です。
建築確認とは？費用は？
ざっくり言うと、
みたいな書類手続きです。
建築基準法に適合しているのかどうかをちゃんと役所に届けるのです。
この図面やら何やらの書類をチェックするのはプロじゃないといけないので、そこにお金がかかりますし、手間もかかります。
と、怒りたくなりますね！
ちなみにプロにこの手続き全体を委託した時のお金は15万円程度が相場のようです。
建築確認が要らないのは「都市計画区域外」
それに対して、都市計画区域外は非常にゆるいです。
小規模建築物（2階以下で、床面積が500平米以内）であれば、建築確認はなしでOKです。
普通に考えて、素人が3階建てとかの建物を建てるのは無茶なので、作りたい建物は全部小規模建築物になりますね。
つまり、作りたい建物は建築確認を取らなくても作れるのです。素晴らしいね！
(3)村作りの大ボス「開発許可」
そして、大ボスが「開発許可」です。都市計画区域に指定されていると、ある程度まとまった面積を開発する時は許可がいるのです。
この辺の決まりは自治体によってかなり異なるのですが、開発許可を取るのは非常に困難です。
面している道の広さとか、近隣住民の同意とか、土砂の排出がどうしたとか……
うるせえわ！！
開発許可を取る、なんてことはとてもやってられないので、やはり都市計画区域外に限りますね。
まとめ
以上、”村作りの土地選び”シリーズ第一弾の記事でした。
都市計画区域内の土地は、村作りに向かない！！
ということをご理解いただけたかと思います。みなさんも土地選びのときは気をつけてね！
ちなみに、もちろん我々のあの村の土地は都市計画区域外でございます。
自分で土地選びをするのが面倒になった方は、あの村の村民になることをお考えくださいませ！
月額6,200円で村作りが楽しめますよ。村民になりたい方はあの村公式サイトから！！
